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　　天健瑞云府项目地块原为坪山G11330-8045地块，由天健集团□□□□、深福保集团以及深高新区集团在2023年3月的深圳集中土地拍卖中联手竞得。该地块的楼面价达到了10404元/平方米，而商品房的毛坯限价更是高达4.1万元/平方米，这一价格也刷新了当时坪山商品房土拍限价的历史新高。

　　位于坪山沙湖区域的天健瑞云府，预计将在2025年3月左右取得销售许可证，揭开市场序幕。首次推向市场的将是项目的2栋1单元住宅，共计推出210套优质房源。这些房源包括76平方米的3室1卫户型和85-89平方米的3室2卫户型。

　　根据目前的市场情况分析，项目开盘后的折后均价预计将位于2.9至3万元/平方米之间，整体总价预计在199至270万元/套之间。

　　项目坐落于坪山区碧岭街道沙湖社区，位于锦龙大道与新龙路交汇处西侧约400米，正处于蓬勃发展的沙湖板块。近年来，坪山区经济增速显著，特别是在新能源□□□、智能网联汽车□□□、新一代信息技术华东建筑集团□□□、智能制造和生物医药产业方面取得重大进展。2023年，区内重点企业㊣产值达到3344亿元，同比增长达到59.2%。

　　天健瑞云府由天健集团□□、深福保集团和深高新集团三家国企联合开发，项目总占地面积约3.6万平方米，总建筑面积约22.49万平方米，计容建筑面积约16.46万平方米。

　　该项目容积率4.75，绿化率30%，由8栋32至36层的住宅楼组成，分为三个地块开发，但所有花园区域均实现互联互通。具体来说，1栋1单元□□□□、2栋2单元□□□□、3栋1单元为33层的住宅楼，1栋2单元□□□、2栋1单元□□、3栋2单元为32层的住宅楼，而2栋3单元和2栋4单元则为36层的住宅楼。此外，4栋建筑将设立一所9班制幼儿园。

　　总规划1642户，其中包括1318户可售商品房和324户租赁住房。住宅设计采用3梯7户或3梯6户的布局，地下室设有2层，共规划1623个车位，车位比约为1：0.99。

　　物业管理费：目前尚未确定，具体费用待后续公布。总占地面积：约3.6万平方米，为项目提供了宽敞的建设空✅间。总建筑面积：约22.49万平方米，涵盖了住宅□□□、商业及配套设施。容积率：4.75，体现了项目的建筑密度和土地利用效率。绿化率：30%，保证了社区㊣的绿色生态环境。产权年限：从2023年3月起至2093年3月，享有70年的产权㊣期限。总户数：共计1642户，构成了一个中型规模的居✅住社区。总栋数及楼高：项目包括3栋8座住宅楼，楼高范围在32至36层之间。梯户比：首推的2栋1单元采用3梯7户的设计，优化了垂直交通。车位数：共规划1623个车位，满足住户的停车需求。车位占比：约为1：0.99，接近1：1的车位配㊣比，确保了住户的停车便利性。交楼时间：具体交付日期尚未确定，敬请关注项目最新动态。天健瑞云府售楼处电话【官方认证】☎☎：（中介勿扰）

　　距离14号线号线是连接坪山沙田与福田岗夏北的快速线站到达罗湖，12站到达福田岗厦北，全程大约43分钟。

　　此外，项目北侧约1.3公里处规划有东部过境高速出入口，全长31.68公里，设计时速80公里，起点位于坪山金钱坳立交，终点为罗湖莲塘口岸。

　　项目南侧200米处已开通坪盐通道，15分钟可达盐田，通过南坪快速路，1小时内可抵达南山科技园。

　　项目内设有1所9班规模的幼儿园，紧邻地块还规划有1所九年一贯制公办学校。依据坪山区2024年的学区划分，小学阶段学生可就读于科源实验学校□□、坪山实验教育集团科悦实验小学以及规划中的科韵学校所构成的大学区。初中阶段则涵盖坪山高级中学教育集团中山中学□□□、新合实验学校□□、科源实验学校□□□□、碧岭实验学校□□□□、科韵学校（规划名）以及碧岭翠峰学校（深实验坪山学校）组成的大学区。

　　深圳实验坪✅山学校，占地约3.87万平方米，总建筑面积约7.91万平方米，规划为54班九年一贯制学校，提供2520个学位，已于2024年开始招生。

　　科韵学校，规划有54个教学班，包括小学36班和初中18班，共计提供2520个学位，也于2024年首次招生。

　　自带3000平方米社区商业，周边350米范围内有佳华沙湖广场约8万平方米的时尚商业街区（在建中）。800米范围内可到达天虹商场，而距离1.5公里处则是华侨城坪山之眼，拥有近4.6万平方米的集中㊣商业（在建中）。

　　在约5公里范㊣围内，坪山首座万象城（在建中）也将成为深圳继罗湖□□□、南山之后的第三座万象城，预计将于2025年建成。

　　在历经3年左右的调整后，2024年第四季度以来我国房地产市场开始出现一些积极变化。如何看待当前房地产市场的发展现状？2025年房地产市场发展前景如何？

　　从2021年7月持续至今的调整，是我国房地产市场进入新的发展阶段的重要过渡，未来行业的发展要求和发展规律，将完全不同于过去20年。

　　过去，房地产曾发挥了稳增长的作用。这在当时是一举两得的，既改善了人民生活，也加速了国内城镇化进程，促进了经济发展，因为当时人均住房面积较少。而随着我国经济进入新的发展阶段，房地产市场运行的底层逻辑也随之转变。

　　笔者认为，从2020年开始的最近一轮房地产调控，与国家经济转型的大背景是一致的，即深化创新驱动发展，不断增强新动能□□□、新优势，提升国家整体经济实力和国际竞争力。截至2024年三季度末，房地产贷款余额52.9万亿元(其中个人住房贷款37.56万亿元，房地产开发贷款13.79万亿元)，占所有信贷余额(253.61万亿元)的20.9%，而2023年末占比为22.1%。而2019年末，房地产贷款余额占比高达29.0%。我国不再将大量资源流向✅房地产市场，而使资源更多投入先进制造业和现代服务业。房地产行业自身也需要在转型中实现高质量发展。

　　从目前来看，房地产行业有效需求不足，市场出清仍不彻底。2021年，我国新建商品房销售面积为17.94亿㊣平方米，而2024年预估只有10亿平方米左右，3年下降幅度可能达到44%。即使房地产行业本身进行了调整，缩小了规模，但是过去房地产发展高峰期积累的土地仍然面临较大去化压力。

　　第一，在市场调整期，必然㊣有大量土地闲置，地方政府要依法依规予以收回，还要严格限制供地，严肃土地供应纪律，根据去化周期确定土地供应节奏和规模，维持土地市场稳定。应继续引导和加快推进房企退出与转型，提升住房质量，为老百姓盖好房子。

　　第二，进一步扩大需求。例如对首套房□□□□、多孩家㊣庭购房等刚需购房加大优惠力度，包括税收□□□、贷款利率等多个方面；更要想方设法提升居民收入，改善预期，降低房价收入㊣比；继续推进地方政府收储力度，支持市场回稳。

　　第三，加大结构性去化力度。商办用房的去化压力更大，建议更改商品用房的供应方式，限制超额㊣供应，地方政府宜结合城市发展趋势□□□□、人口流动□□□、经济总量□□、产业特征等，前瞻性地对商办空间进行合理规划。适当简化和降低商业用房交易环节税费，加速去化。也可以考虑对一些符合标准的商业与办公用房改建为租赁住房。

　　2024年以来，为解决房地产市场发展问题，政府出台了一系列积极政策，涉及“白名单”“收储”□□□、调整限购限售政㊣策□□□、利率调整等。从政策来看，力度是在不断增强的，且是全方位的。目前，四大一线城市相继放松房地产调控政策，包括调整住房限购□□□□、降低交易税□□□□、降低首付比例等，北京□□□□、上海政策力度相对谨慎，而广州全面放开限购，整体政策力度最大。

　　2024年9月份的中央政治局会议提出，要“推动房地产市场止跌回稳”。“止跌回稳”的实质是指“量升而价稳”，对市场预期的改善起到了非常积极的作用。2024年9月底以来房地产政策进一步放松后，月度㊣销售改善明显，10月□□、11月的月度销售同比都是加速恢复的。

　　另外，财政部明确指出，地方政府专项债可用于收购存量商品房，还可用于土地储备，这是一个创新，有利于商品房库存去化，也能有效缓解房企现金流的紧张状况。笔者相信在未来一两年内，主要城市基本上都可以实现止跌回稳，三四线城市需要的时间要长一点。

　　展望未来，要促进房地产市场进一步发展，一些特殊时期特殊区域的政策会逐步退出，例如限购限售等，上海□□、深圳□□□、北京的限制性政策仍然有放松空间。

　　而随着市场常态化，有些只是应对当前市场的应急政策例如“白名单”“收储”等，预计以后也会逐渐退㊣出。而有些常规性政策，例如利率调整等，以后可能会长期运用㊣在房地产市场调控中。

　　从过去几年发展看，2025年我国房地产市场降幅将进一步收窄，2026年大概率能实现回稳，这与政策力度□□□、居民预期□□、经济环境等多重因素有关，不排除市场出现一定波动。从我国房地产发展的长期趋势来看，按照城镇人口㊣新增需求□□□、改善性需求和折旧需求分开测算，我国一年6亿～8亿平方米的新建商品住宅需求属于合理水平，在此区间波动都属正常。

　　目前，很多房企顺应市场规律，已开始适应发展新模式。以前“高周转□□、高杠杆□□□□、高负债”的运营模式已经走到了㊣尽头，房企必须审慎经营。

　　同时，2024年以来，国家越来越强调要建“好房子”。截至2023年底，我国城镇人均住房面积已经超过40平方米，住房问㊣题已经基本得到解决，市场会以改善性需求为主，避免“规模为王□□□、重量不重质”。

　　经过3年半的调整，A股房地产开发企业的平均资产负债率也有所下降，未来这一趋势仍将持续。这些理念会逐步融入房企的经营模式当中。现在的市场状态下，笔者认为房地产企业要顺应市场规律，建好房子□□□、交现房□□□□、降低杠杆都是很好的发展㊣方向。

　　一是新房规模收缩，人房转化比稳定在0.2-0.3平方米。成熟房地产市场对新房的需求有规律特征，即随着房地产市场发展成熟，每个常住人口每年对新房的需求量保持在0.2-0.3平方米。我国㊣一线城市已经出现这一趋势。

　　二是二手房交易成为主导。近些年我国二手房市场发展迅速。我们重点监测的20个核心城市中，2019年二手房的成交占比为40%，2024年8月份该比例上升至62%，二手房成交量已经超过新房成交量，并接近日本首都圈的水平。我国核心城市已经步入二手房交易为主的存量市场阶段。

　　三是资产价格重构，优质资产才具备保值和升值的潜力。房地产市场进✅入新的发展阶段，资产价格重构也是特征之一。资产保值性与城市能级有直接关系，其中一线城市保值性最好，新房的保✅值性要高于二手房。从国家统计局公布的70城住宅价格指数来看，一线城市资产价格的调整时间相对较短，调整的幅度也最小，其次分别是二线和三线城市。

　　四是城市更新成为新的发展趋势。城市更新是城镇化进程中的关键环节，主要是通过一系列综合性的维护与改造，对城市内功能衰退□□□□、环境较差□□□□、设施老旧以及空㊣间布局不合理的区域，进行有计划□□、有步骤的升级与重塑。

　　五是保障住房体系将进一步完善，成为住房体系重要支撑。保障房主要解决城市低收入人群以及新市民□□□、青年住房㊣困难等问题，该体系的完善也是成熟房地产市场的标志之一。加大保障性住房建设和供给，有利于加快构建房地产发展新模式，完善“保障+市场”的住房供应体㊣系，满足工薪收入群体刚性住房需求，也是适应我㊣国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势推出的有力举措